전세 끼고 매수 vs 무대출 투자, 수익률 비교 실전 계산법

전세 끼고 매수 vs 무대출 투자, 수익률 비교 실전 계산법｜어떤 방식이 유리할까?

 

 

 

전세 끼고 매수 vs 무대출 투자, 수익률 비교 실전 계산법

 

 

 

 

 

1. 전세 끼고 투자 vs 무대출 방식 이해

 

최근 주택담보대출 규제 및 전세가율 상승으로 인해, 전세를 끼고 매수하는 '갭투자'와 본인의 자금으로 매매하는 '무대출 투자' 두 방식에 대한 관심이 뜨겁습니다. 부동산114 분석에 따르면, 수도권 아파트를 전세를 끼고 매수할 경우 실투자금은 약 1억 5,081만 원, 반면 대출을 활용할 경우 1억 2,202만 원으로 약 2,879만 원 적은 비용이 소요됩니다 

이 글에서는 두 방식의 **실투자금 비교**, **수익률 계산법 예시**, 그리고 **케이스별 장단점**을 자세히 소개해 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

2. 투자 방식별 실투자금 비교

 

부동산114 자료를 기반으로 수도권 기준 실투자금 비교는 다음과 같습니다:

• 전세 끼고 매수시: 매매가 − 전세가 = 약 1억 5,081만 원
• 대출 활용 매수시: 매매가 − 대출액 (LTV 70% 기준) = 약 1억 2,202만 원
• 두 방식의 차이 = **약 2,879만 원 절약 가능**

즉 같은 매수 가격이라도 **대출을 활용하면 실투자금이 더 적다**는 계산이 가능하며, 이는 초기 자금 운용 측면에서 중요합니다.

 

 

3. 수익률 계산법: 실전 비교 예시

 

다음은 두 방식의 수익률을 비교한 실전 예시입니다:

• 매매가 6억 원, 전세가 4억 원 → 실투자금 2억 원
• 월세 전환 연 80만 원 × 12 = 연간 수익 960만 원
• 전세 끼고 매수 시 수익률 = (960만 원 ÷ 2억 원) × 100 = 약 4.8%
• 대출을 이용한 경우 매입가 6억 원 중 70% 대출, 자기자본은 1.8억 원
• 대출이자 비용 등을 단순 제외하면 수익률은 대략 5.3% 수준로 추산 가능

단, 실제 수익률은 관리비·세금·공실률 등을 고려해야 하며, 단순 계산은 참고 용도로 사용해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

4. 방식별 장단점 비교

 

항목	전세 끼고 매수	대출 활용 매수
실투자금	높음 (전세가율 낮으면 자본 부담 큼)	자기자본 적고 실투자금 절감
대출 리스크	없음	이자 및 DSR 부담 존재
수익률	예상 4～5% (실투자금 기준)	예상 5% 이상 (자기자본 기준)
공실 리스크	전세자 교체 시 반환 리스크 존재	월세 전환 시 공실 관리 필요
안정성	금융비용 없음 → 안정성 높음	대출 부담 있음

 

5. 상황별 추천 전략 및 체크포인트

 

• 현금 여력 있음 + 위험 회피 선호 → 무대출 투자 방식이 우수
• 초기 자본 자체가 부족 → 전세 끼고 갭투자 선택 가능하나 리스크 관리 선행
• 공실률, 전세보증금 반환 가능성, 주변 시세 상승 여부까지 종합 검토 필요
• 특히 금리 상승 또는 전세시장 불안 시, 무대출 방식이 안정적 수익에 유리

 

6. ✅ 결론 및 요약

 

동일한 투자 대상이어도 무대출 매수 방식이 실투자금 절감과 수익률 측면에서 유리할 수 있습니다. 다만 개인의 자금 여력, 시장 분위기, 리스크 감내 여부에 따라 적합한 방식을 선택하는 것이 중요합니다.

전세 끼고 매수 방식은 초기 진입 비용이 낮지만, 공실 리스크 및 반환 의무 등 부채 개념이라는 점을 반드시 인지해야 합니다. 반면 대출 활용 시 금융비용 부담이 있으나, 장기 수익률 관리 측면에서 더 효율적일 수 있습니다.