아파트 투자 수익률, 어떻게 계산할까? (세금·대출 포함)

아파트 투자 수익률, 어떻게 계산할까? (세금·대출 포함)

 

 

 

아파트 투자 수익률, 어떻게 계산할까

 

 

 

 

 

1. 서론: 정확한 수익률 계산이 왜 중요한가?

 

부동산 투자에서 단순 시세 상승보다 더 중요한 것은 실제 수익률입니다. 전세가율, 월세수익, 대출이자, 세금비용 등을 모두 반영해야만 정확한 수익 예측이 가능합니다.

이 글에서는 세금과 대출이자를 포함한 실투자 수익률 계산법을 사례와 함께 정리해드립니다.

 

 

 

 

 

2. 수익률 계산 기본 공식

 

• 실투자금 = 매매가 − 전세보증금 − 대출금
• 연간 순수익 = (월세×12) − 연 대출이자 − 예상 유지비
• 수익률(%) = (연간 순수익 ÷ 실투자금) × 100

예시: 매매가 5억, 전세 3억, 대출 70%(3.5억)의 경우 → 실투자금 1.5억

 

 

3. 대출이자 및 세금 반영하기

 

2025년 기준, 주택담보대출 금리는 평균 **연 3.9% 수준**이며, 정책 대출(디딤돌 등)은 **3.5~3.8%**, 우대금리 최대 **0.7%p**까지 가능 

임대 수익에 대한 과세는 연간 2,400만 원 이하 소득은 경비율 20~66% 공제 적용, 초과 시 실제 비용 기반 계산 가능 

양도소득세는 보유기간에 따라 최대 **30% 장기보유 공제율**이 적용되며, 단기 거래는 최대 **77%까지 세율 적용 대상**이 될 수 있음.

 

 

 

 

 

4. 실전 예시: 수익률 계산하기

 

 

항목	전세 운영	월세 운영
매매가	5억원
전세보증금	3억원	전세 → 월세 전환 후 보증금 2.5억
대출금	3.5억원	3.5억원
실투자금	1.5억원	1.0억원
연간 월세 수입	전세 전환 후 월 90만 ×12	월 120만 ×12
연 이자비용	약 1,365만원	약 1,365만원
순수익	약 780만원	약 1,115만원
수익률	5.2%	11.2%

 

 

5. ✅ 조건별 계산 결과 해석

 

• 월세 수익이 높지만, 전환 후 공실률·관리비 고려해야 함
• 전세운영 시 안정성 높지만 월세보다 수익률 낮음
• 대출이 많을수록 이자 부담도 커져 ROI 하락 가능
• 세금과 양도 시 과세 부담도 예측해 비용 반영해야 함